Face à la fin du Pinel et à la hausse des taux d’intérêt, les classes moyennes s’orientent vers de nouvelles solutions pour sécuriser et diversifier leur patrimoine immobilier. Parmi les alternatives émergentes, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et l’investissement en nue-propriété répondent à des objectifs différents, mais s’adaptent à un contexte économique incertain. Ces deux dispositifs offrent aux investisseurs des options complémentaires, à condition de bien en comprendre les mécanismes et les avantages.
Le Logement Locatif Intermédiaire : une réponse à la demande locative des classes moyennes
Le LLI a été conçu pour répondre à une situation de plus en plus courante : les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à accéder au marché locatif privé. En 2024, plus de 40 000 logements intermédiaires ont été agréés en France, un record qui témoigne de l’essor du dispositif dans les zones tendues (source). Ces logements bénéficient de loyers plafonnés, inférieurs de 10 à 20% aux loyers du marché, et sont situés dans des résidences récentes, bien desservies et attractives.
Pour les investisseurs des grandes métropoles comme Paris, Bordeaux ou Toulouse, le LLI offre une rentabilité modérée mais stable, une demande locative forte, et une gestion allégée grâce à des bailleurs ou opérateurs spécialisés. Selon le site de Sporting Promotion, « ce type d’investissement répond à une attente croissante des ménages en quête d’un logement de qualité à prix accessible, tout en permettant aux investisseurs d’allier impact social et sécurité patrimoniale » (source).
La nue-propriété : une stratégie patrimoniale de long terme
L’investissement en nue-propriété repose sur le principe du démembrement de propriété : l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien, tandis que l’usufruit (souvent confié à un bailleur institutionnel) est conservé pendant 15 à 20 ans. En contrepartie, le bien est acquis avec une décote de 30 à 40% par rapport à sa valeur en pleine propriété. L’investisseur n’a pas à gérer le bien, ni à assumer les charges courantes ou les risques locatifs pendant toute la durée du démembrement.
Cette stratégie est particulièrement prisée par les ménages des classes moyennes supérieures qui souhaitent se constituer un patrimoine sans contrainte de gestion, tout en anticipant une plus-value à la reconstitution de la pleine propriété. En 2023, plus de 6 000 opérations de nue-propriété ont été recensées, un chiffre en hausse de 15% par rapport à 2022.
Deux approches complémentaires selon les objectifs
Le choix entre LLI et nue-propriété dépend du profil de l’investisseur et de ses objectifs. Le LLI permet de percevoir des loyers dès l’acquisition, avec des avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de taxe foncière dans certaines communes) et un risque locatif limité. Il est adapté à celles et ceux qui recherchent un revenu complémentaire dans l’immédiat et une gestion simplifiée.
La nue-propriété s’adresse plutôt à des investisseurs patrimoniaux, disposant d’un horizon long terme. Ce dispositif est idéal pour ceux qui souhaitent anticiper leur retraite ou transmettre un bien, en profitant d’un cadre fiscal très favorable (exonération d’IFI sur la part détenue en nue-propriété, absence d’imposition sur les loyers non perçus).
