L’investissement dans l’immobilier locatif est de plus en plus courant, en raison de la valeur refuge du secteur. Ce domaine est cependant très vaste et comporte de nombreuses stratégies différentes. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est particulièrement populaire. Il est à distinguer du LMP (loueur en meublé professionnel) et présente de nombreux avantages économiques et fiscaux. Ce statut coûte-t-il cher ?
Sommaire
Que devez-vous savoir de l’imposition en LMNP ?
La location d’un bien meublé permet d’obtenir des revenus sous forme de loyers. L’imposition en LMNP peut se faire sous régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel.
L’imposition sous le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est l’option la plus simple et prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Le calcul de l’impôt se fait donc sur la moitié des loyers perçus. Pour les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes, l’abattement est toutefois de 71 %.
Par exemple, si vous collectez dans l’année 15 000 euros de loyers sous le régime micro-BIC, vous êtes imposé à hauteur de 15 000 euros – 50 %, soit 7 500 euros. Pour l’administration fiscale, cette déduction correspond aux frais relatifs à la location.
Imposition sous le régime réel
Les revenus fonciers sont également imposables au régime réel. À l’inverse du régime micro-BIC, ce régime permet la déduction du montant réel des charges des loyers perçus. Cela le rend attrayant pour beaucoup, surtout lorsque les dépenses sont considérables.
Le système exige cependant certaines démarches et l’intervention d’un expert-comptable pour une LMNP sera utile pour certifier vos dépenses et vos comptes. Un compte de résultat et des pièces justificatives doivent aussi être présentés chaque année.
Supposons que vos revenus locatifs annuels s’élèvent à 15 000 euros. Sous le régime réel, les charges pourront être déduites à hauteur de 9 000 euros. Le calcul de l’impôt sur le revenu est effectué sur 6 000 euros.
L’administration fiscale a d’ailleurs dressé une liste des dépenses déductibles :
- les intérêts des prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier et l’assurance emprunteur liée,
- le cas échéant, l’assurance du propriétaire non-résident,
- la taxe foncière (à l’exclusion des ordures ménagères),
- les honoraires de l’expert-comptable,
- les travaux effectués sur le bien immobilier,
- l’amortissement du bien et du mobilier estimé par un expert-comptable.
Cet amortissement prend en considération la diminution de la valeur du bien au fil du temps. Nous vous recommandons donc le régime réel lorsque vos dépenses dépassent la moitié (50 %) de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC.
Avez-vous besoin d’un expert-comptable pour gérer votre LMNP ?
Vous n’êtes pas obligé de recourir aux services d’un expert-comptable pour la gestion de votre LMNP. Il n’est toutefois pas toujours facile de réaliser correctement les déclarations fiscales annuelles. Si vous êtes comptable de profession, vous pouvez vous charger de cette tâche. Dans le cas contraire, vous aurez besoin de l’aide d’un spécialiste du domaine.
L’expert-comptable pour une LMNP vous permettra de gagner du temps sur les formalités administratives. En effet, les missions comptables relatives à la location meublée peuvent être très chronophages. Dans le cadre du statut LMNP, déléguer ces tâches à un professionnel peut vous épargner une grosse charge de travail et vous apporter une certaine tranquillité d’esprit.
Des erreurs de calcul sur l’amortissement, des justificatifs manquants ou encore des montants erronés peuvent aussi entraîner des amendes, des redressements fiscaux, voire un contrôle fiscal. En conséquence, les investisseurs LMNP qui déclarent eux-mêmes leurs revenus sont plus susceptibles de faire l’objet d’un contrôle fiscal que ceux dont les déclarations sont préparées et certifiées par un expert-comptable. Ce spécialiste peut ainsi vous aider à limiter les risques d’erreurs et optimiser votre déclaration.
Pourquoi le LMNP est-il toujours un statut avantageux ?
Le LMNP demeure un statut avantageux en raison de ses nombreux avantages. En effet, les biens sous ce statut sont en général loués plus rapidement. La plupart des personnes qui recherchent ce type de location sont souvent des étudiants ou des personnes en voie de changement professionnel ou personnel. Ils ont tendance à rester pour des périodes relativement courtes.
Par ailleurs, le statut de LMNP aide à amortir une partie des dépenses de votre bien. L’intégralité de l’investissement peut être amortie en une trentaine d’années et les frais de mobilier en sept ans environ. Les intérêts et les frais d’emprunt peuvent également être déduits. Vous avez ainsi la possibilité d’étaler les dépenses sur plusieurs années et de profiter d’une réduction du revenu imposable.
Le LMNP vous aide enfin à louer votre bien à un loyer plus élevé. Il est évident qu’un logement meublé peut être loué à un loyer plus élevé qu’un bien vide. Les locataires sont d’ailleurs prêts à payer le prix pour un logement meublé, car ils n’ont pas le budget nécessaire pour meubler l’appartement et seront déchargés des contraintes de déménagement. Le loyer moyen d’une location meublée est supérieur de 12 % à celui d’une location vide.
Beaucoup redoutent la disparition progressive du LMNP, du fait de ses avantages considérables, dont l’absence d’impôt sur les revenus locatifs pour certains. Or, rien ne permet actuellement d’affirmer que ce statut va disparaître. Il ne fait donc aucun doute que les locations meublées non professionnelles continueront à prospérer dans les années à venir.
