La location immobilière entre particuliers séduit de plus en plus de propriétaires qui voient dans le fait de se passer d’agence une opportunité de faire des économies dans la gestion de leur bien. Cependant, s’occuper seul de la location de son bien immobilier nécessite du temps, de l’organisation et présente quelques risques si on ne s’y est pas bien préparé. Voilà les étapes à suivre pour réussir à louer son logement sans passer par une agence, tout en se protégeant des risques éventuels.
Sommaire
Les obligations du propriétaire avant la location
Avant de publier votre annonce sur le site d’un référent de l’immobilier entre particuliers, vous devez vous assurer que votre logement est en bon état et qu’il vous permet de garantir la sécurité de ses occupants. La première étape consiste donc à vérifier l’état général du logement pour s’assurer qu’il est salubre et décent.
Il doit avoir une surface minimale de 9 m² au sol et une hauteur de plafond ou un volume d’au moins 22 m³. Il est également nécessaire de contrôler les installations électriques, le gaz et le chauffage, d’offrir une cuisine ou un coin cuisine aménagé, un accès à l’eau potable, des toilettes et une évacuation de l’eau en état de marche et des volets ou rideaux pour garantir l’obscurité de la pièce pendant la nuit. Enfin, il existe des obligations en termes de diagnostics immobiliers (humidité, plomb, amiante, nuisibles et performances énergétiques du logement).
Si le propriétaire ne respecte pas l’ensemble de ces obligations, il s’expose à des sanctions légales. Les travaux nécessaires et les diagnostics doivent être réalisés avant la mise en location du bien.
Choisir le bail adapté à ses objectifs
En France, il existe 3 types de bail locatif. Vous devez déterminer lequel se rapproche le plus de vos objectifs parmi :
- La location vide où le logement est proposé sans meuble et doit être aménagé par le locataire,
- La location meublée,
- La location de vacances ou de courte durée qui est temporaire ou saisonnière.
La différence entre meublé et non meublé réside dans les délais de résiliation par le bailleur (6 mois pour une location vide et 3 mois pour un meublé), la durée du bail, 1 an pour un meublé ou 3 ans pour un logement vide ainsi qu’en matière de fiscalité.
Fixer le montant du loyer et du dépôt de garantie
Selon la zone d’habitation du bien immobilier, les loyers peuvent être encadrés, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas être fixés librement. Dans tous les cas, il est conseillé d’étudier le prix du marché locatif et de consulter les annonces similaires pour fixer un prix compétitif, juste, mais qui reste rentable pour le propriétaire.
Concernant le dépôt de garantie, il est limité à 1 mois de loyer hors charge. Vous devrez le restituer au locataire à la fin du bail.
Rédiger une annonce attractive qui respecte les obligations légales
Vous pouvez maintenant passer à la phase de rédaction de l’annonce immobilière et à sa publication sur une plateforme de location en ligne. Prenez des photos avantageuses du bien et décrivez le logement de façon exhaustive en précisant le type de logement, sa surface, le nombre de pièces et de chambres, la présence ou non d’un extérieur avec une brève description de ce dernier et les équipements qui sont mis à la disposition du locataire.
Votre annonce doit aussi mentionner le montant du loyer mensuel, celui des charges récupérables, du dépôt de garantie, le type de bail, la localisation précise du logement, la surface habitable en m2, et la classe énergétique à laquelle appartient le logement (de A à G).
Gérer les visites du bien et étudier les dossiers
En l’absence d’agence, c’est au locataire d’organiser les visites avec les locataires. Il doit être à même de répondre à toutes leurs questions. Ensuite, une fois que vous avez trouvé des locataires potentiels, vous devez analyser chaque dossier et vérifier les preuves de solvabilité qu’ils vous ont fournies. Chaque dossier doit comporter une pièce d’identité, les 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, le contrat de travail et un justificatif de domicile.
Avant de choisir le locataire, le propriétaire doit impérativement analyser méticuleusement chaque dossier. Les potentiels locataires doivent fournir des preuves de solvabilité. Les documents transmis sont la pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, le contrat de travail, un justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d’électricité, etc.).
Enfin, une fois le locataire trouvé, le locataire doit rédiger le contrat de location et effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie qui serviront de preuve en cas de litige.
S’assurer contre les loyers impayés
Malgré les preuves de sa solvabilité apportées par votre locataire, il est impératif de vous assurer contre les loyers impayés en souscrivant une assurance GLI et le cas échéant en demandant un garant qui se portera caution pour le locataire en cas d’impayés.
