Le parc immobilier français, riche de plus de 10 millions de logements en copropriété, compte près de 115 000 copropriétés vieillissantes. Ces immeubles, souvent situés en centre-ville, offrent un potentiel d’investissement conséquent, à condition de mener à bien des projets de rénovation. Mais comment garantir la réussite d’une rénovation collective en 2025 ? Voici les clés pour réussir vos projets de rénovation en copropriété.
Sommaire
Les enjeux d’une rénovation collective
Rénover une copropriété ne se limite pas à un investissement financier. C’est avant tout une démarche globale qui améliore le cadre de vie des habitants, valorise le patrimoine immobilier, et s’inscrit dans une transition énergétique urgente.
Valorisation patrimoniale
Une copropriété rénovée voit sa valeur globale augmenter de manière significative (jusqu’à 20 % de la valeur des biens). Cela en fait un atout majeur pour les investisseurs et les propriétaires, qui bénéficient d’un meilleur retour sur investissement.
Réduction des consommations énergétiques
Dans un contexte de changement climatique et de hausse des prix de l’énergie, des travaux de rénovation thermique peuvent permettre de diminuer jusqu’à 40 % les consommations énergétiques d’un bâtiment, tout en réduisant les charges pour les habitants.
Conformité réglementaire
La réglementation évolue pour encourager les rénovations. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements classés F et G dans les Diagnostics de Performance Énergétique (DPE), qualifiés de passoires thermiques, ne peuvent plus être loués. D’ici 2034, ce seuil s’étendra aux logements classés E. La rénovation devient donc incontournable pour préserver la valeur des biens et leur conformité légale.
Pour les résidences collectives, la législation impose désormais des diagnostics énergétiques collectifs selon les échéances suivantes :
- 1er janvier 2024 : pour les immeubles de plus de 200 lots.
- 1er janvier 2025 : pour les immeubles entre 50 et 200 lots.
- 1er janvier 2026 : pour les immeubles de moins de 50 lots.
Ce diagnostic doit être mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic après le 1er juillet 2021 prouve une classe énergétique A, B ou C.
Les clés d’une rénovation collective réussie
Rénover une copropriété nécessite une organisation rigoureuse et une bonne coordination entre les différents acteurs du projet.
Fédérer les copropriétaires autour d’un projet commun
Le premier défi est de fédérer l’ensemble des copropriétaires autour d’un projet commun. Cela passe par des assemblées générales régulières pour débattre et voter les décisions importantes ainsi qu’une communication transparente sur les enjeux, les coûts et les bénéfices attendus. Une écoute active des préoccupations de chaque copropriétaire est essentielle pour lever les éventuels freins et obtenir une adhésion majoritaire.
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), adoptée le 23 novembre 2018, a introduit des mesures facilitant la participation des copropriétaires. Ceux-ci peuvent désormais assister aux assemblées générales et voter les résolutions à distance, via visioconférence ou par voie électronique.
Faire une étude de faisabilité
Avant de se lancer dans la rénovation, une étude technique et financière approfondie est essentielle. Elle doit comprendre :
- Un diagnostic complet de l’état de l’immeuble : structure, façades, isolation, installations techniques.
- Une définition précise des travaux nécessaires : ravalement, isolation thermique par l’extérieur, remplacement des systèmes de chauffage.
- Une estimation des coûts et des délais.
Depuis 2023, toute copropriété de plus de 15 ans est tenue de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Ce document stratégique a pour objectif de définir les travaux prioritaires à engager dans les 10 ans à venir et d’en estimer le coût.
Cette étape permet également d’identifier les aides disponibles, comme les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ou les avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie.
Choisir les bonnes entreprises
Il est essentiel de sélectionner des entreprises compétentes et fiables, à même de mener à bien les travaux dans les délais impartis et en respectant les normes en vigueur. Privilégiez des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour les travaux d’efficacité énergétique.
Suivre les travaux
Un suivi régulier des travaux est indispensable pour s’assurer du respect du cahier des charges et du budget.
La loi Denormandie : un atout pour la rénovation immobilière
Mise en place en 2019, la loi Denormandie vise à encourager l’investissement locatif dans les logements anciens situés dans des quartiers à rénover acquis avant le 31 décembre 2027. Elle offre aux investisseurs une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de leurs travaux, sous réserve de respecter certaines conditions :
- Le logementdoit être situé dans une ville bénéficiaire du programme national Action cœur de ville et faire l’objet de travaux d’amélioration significatifs.
- Les travaux doivent porter sur au moins deux postes d’amélioration de la performance énergétique (isolation, remplacement de chaudière, etc.) et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Le logement doit être loué nu comme résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.
- Le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources définis par la loi. Par exemple, pour un couple vivant en zone A, comme Toulouse, le plafond annuel est fixé à 64 976 €, explique ce site spécialisé dans la loi Denormandie.
Investir dans des copropriétés vétustes est un défi stimulant, mais les retombées patrimoniales et énergétiques en valent la peine. Avec une concertation efficace, une préparation minutieuse et un suivi rigoureux, ces projets peuvent transformer des immeubles vieillissants en pépites immobilières et contribuer à bâtir un avenir plus durable pour l’habitat collectif.
