Investissement dans l’immobilier locatif : quel statut choisir ?

L’investissement locatif fait partie des placements préférés des Français. En dépit du contexte économique difficile, il offre toujours des rendements intéressants. Acheter un bien immobilier et le louer vous permet d’avoir des revenus supplémentaires réguliers et de vous constituer un patrimoine. Cependant, pour profiter des avantages de cet investissement, vous devez sélectionner le statut sous lequel vous réaliserez votre placement. Voici donc les principaux statuts destinés aux investisseurs immobiliers.

Le statut de LMNP pour votre investissement locatif

Si vous voulez louer un bien immobilier, vous avez deux options : louer votre bien nu ou faire une location meublée. Lorsque vous louez un bien nu et que vous percevez des recettes locatives, le service des impôts s’empresse de prélever sa part.

Alors pour réduire le montant de votre impôt sur vos revenus locatifs, optez pour le statut LMNP. Devenir loueur LMNP vous permet de profiter d’une défiscalisation partielle ou totale de vos revenus locatifs.

Créé en 1949, l’investissement locatif LMNP a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter un bien et à le meubler avant de le mettre en location. En étant loueur LMNP, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux tels que l’amortissement du bâti du logement et la récupération de la TVA dans certaines situations.

Ce statut est ouvert à tous. Toutefois, il faut respecter certains critères et respecter le processus. Ainsi, pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, voici les conditions à respecter :

  • vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes par an,
  • vos loyers doivent représenter moins de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
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Si vous remplissez toutes ces conditions, vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce auquel le bien loué est rattaché. Il faudra également remplir le formulaire Cerfa P0i et sélectionner votre régime fiscal. Suite à cette démarche, vous recevrez un numéro SIRET que vous devrez fournir sur votre feuille de déclaration de revenus complémentaires.

L’investissement dans l’immobilier locatif et la SCI

Si vous désirez acquérir un bien avec un membre de votre famille, le statut de la SCI est l’une des meilleures options qui s’offrent à vous. Dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé par une SCI, chaque associé est propriétaire d’une partie du patrimoine.

Chaque membre de la famille devient détenteur d’une part de la SCI et perçoit les bénéfices obtenus après la location du ou des bien(s) acquis. La SCI facilite la division du patrimoine à parts égales entre les enfants. Cette division en parts des actifs de la SCI simplifie également la transmission des biens.

De plus, la SCI permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. La possession de biens dans une SCI soumet les investisseurs à l’impôt sur le revenu. Cependant, vous pouvez aussi choisir d’être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). De fait, la taxation se fera sur le résultat de la société.

investissement immobilier statut LMNP

Pourquoi choisir le statut de SARL de famille ?

La création d’une SARL de famille est de plus en plus adoptée par les propriétaires. Ce statut est comparable à celui de la SCI, car il facilite la gestion des biens d’habitation mis en location. La SARL de famille est fiscalement avantageuse, car elle repose sur de multiples opportunités d’exemption fiscale.

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Tout d’abord, elle permet aux associés d’éviter la double imposition de la SARL classique. Les investisseurs sont seulement soumis à l’impôt sur le revenu. La base imposable est définie proportionnellement à leur apport personnel dans le capital social.

De plus, les actionnaires ne seront pas sanctionnés en cas de pertes. Par conséquent, lorsque le résultat de l’exploitation est négatif, les investisseurs peuvent imputer une fraction du déficit dans la déclaration individuelle de revenus.

Et si vous optiez pour la SAS ?

La SAS immobilière est une société par actions simplifiée spécialisée dans la possession et l’exploitation de biens immobiliers. Opter pour ce statut vous permet donc d’acquérir des biens et d’en tirer des revenus par leur mise en location ou la revente.

Le principal avantage de la SAS immobilière est sa souplesse de fonctionnement. Les investisseurs fixent librement les règles de fonctionnement de la société. Ensuite, ce statut vous permet d’investir seul. Contrairement à la SCI ou à la SARL de famille, ce type de société vous donne la possibilité de faire votre investissement seul.

Enfin, la responsabilité des associés de la société est limitée. De fait, si vous créez la SAS immobilière avec d’autres personnes, en cas de dettes, vous serez uniquement poursuivi à la hauteur de votre apport au capital social et non sur votre patrimoine personnel.

Pourquoi faire préalablement une simulation d’investissement locatif ?

Que vous choisissiez le statut de LMNP, de la SCI, de la SARL ou de la SAS, vous devez analyser la rentabilité de votre investissement locatif avant de vous y lancer. Sur ce point, nous vous conseillons de réaliser une simulation en ligne. Vous trouverez sur certains sites un simulateur d’investissement locatif qui vous permet de calculer le taux de rendement ou de la rentabilité locative, de simuler votre prêt immobilier locatif, de définir votre capacité d’emprunt et de calculer votre taux d’endettement avant d’effectuer votre demande de crédit. 

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Il est à préciser que ces divers éléments sont importants en matière d’investissement locatif. Vous avez, par exemple, besoin de connaître votre taux d’endettement pour déterminer votre capacité d’obtenir un prêt. Le financement de votre acquisition immobilière peut en dépendre partiellement ou entièrement.

Outre cela, vous avez la possibilité de simuler en ligne le régime fiscal qui s’applique sur votre investissement immobilier et aussi le dispositif de défiscalisation (loi Malraux, loi Pinel, loi Censi-Bouvard…). Enfin, les conseils d’experts sont importants en matière d’investissement locatif. La plateforme peut vous proposer divers services et conseils dans le but de faire aboutir votre projet. Heureusement, grâce à la simulation, vous pouvez avoir préalablement une idée sur les conditions de réalisation de l’investissement avant de vous y lancer.

Dernière mise à jour du contenu le juin 20, 2023 par Gerald

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