Primo-accédant : comment acheter un bien immobilier à Paris ?

Le marché immobilier parisien est un véritable casse-tête pour les primo-accédants. Pour pouvoir faire un achat rentable et à un prix adéquat, il est nécessaire d’avoir une bonne méthodologie, que ce soit pour la recherche du bien immobilier ou l’obtention du prêt pour financer cet investissement. Découvrez un aperçu du marché immobilier parisien ainsi que nos conseils pour vous aider à investir dans la capitale.

Comprenez le marché — les prix moyens de l’immobilier à Paris

En 2023, une baisse des prix dans le secteur de l’immobilier a été remarquée un peu partout en France. Si le phénomène était au début limité à une petite partie du territoire, aujourd’hui les grandes villes sont aussi concernées. Cette baisse a été causée par un ensemble de facteurs, notamment le fait que les banques sont de plus en plus exigeantes pour accorder des prêts immobiliers. L’accès à la propriété est ainsi devenu plus difficile aussi bien pour les primo-accédants que pour ceux qui en possèdent déjà un.

D’ailleurs, selon l’agence immobilière Orpi à Paris, la baisse des prix de l’immobilier est également imputable à la forte remontée des taux, qui dépassent désormais les 3 %. La guerre en Ukraine ainsi que la possible crise financière qui se profile impactent aussi les velléités d’investissement de manière globale. Si Paris était jusqu’ici imperméable à toute baisse des prix de l’immobilier, en 2023, les effets du contexte commencent à se faire sentir sur la capitale.

Les experts tablent même sur la possibilité que la moyenne parisienne puisse passer sous la barre des 10 000 €/m². La baisse de la demande a aussi un impact significatif sur les prix de l’immobilier, comme partout ailleurs sur le territoire. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que la demande globale est toujours supérieure à l’offre et l’acheteur ne sera vraiment jamais le roi à Paris. Certaines zones ainsi que certains biens échappent d’ailleurs toujours à la baisse des prix.

C’est le cas des quartiers les plus prisés comme Saint-Thomas-d’Aquin, l’île de la Cité ou encore Saint-Germain-des-Prés qui connaissent une demande très forte de la part d’une clientèle étrangère. Il faut donc comprendre que selon les arrondissements où vous désirez acheter votre premier bien immobilier à Paris, vous n’aurez pas forcément la possibilité de négocier les prix. D’ailleurs, dans ces arrondissements, il n’est pas rare que les logements soient vendus avant même la publication de l’annonce.

À part le secteur géographique, il y a les biens d’exception qui ne sont pas (et ne seront sans doute jamais) concernés par la baisse des prix à Paris. Le contexte actuel ne vous permettra alors pas de bénéficier d’une marge de négociation si vous désirez investir dans l’immobilier de luxe. D’ailleurs, il faut comprendre que les personnes qui émettent la demande pour ce type de logement n’ont en principe pas besoin d’être financés par les banques et ne sont pas directement impactées par la hausse des taux.

Trouvez un agent immobilier fiable qui vous guidera dans vos démarches

Il est absolument incontournable de se faire accompagner par une agence immobilière fiable si vous désirez faire un investissement à Paris, surtout dans le contexte actuel. L’agent immobilier peut vous aider à trouver l’appartement ou la maison, mais il s’occupe aussi des négociations pour vous. Il peut aussi intervenir dès les prémices du projet, au moment de définir vos exigences.

Selon le budget disponible, il pourra analyser vos objectifs, savoir s’ils sont réalistes et cohérents avec le contexte du marché actuel. S’il s’avère que vos objectifs ne sont pas cohérents au regard du marché et des prix, l’agent immobilier peut vous aider à adapter votre demande en faisant les bons compromis. Si vous n’êtes pas en mesure d’investir dans le quartier parisien de vos rêves, ce professionnel pourra vous conseiller un autre secteur que vous ne connaissez pas encore.

Avec une agence immobilière, vous pourrez bénéficier de l’aide requise à toutes les étapes clés de l’achat du bien. Cela représente un gain de temps considérable, car vous pourrez visiter des biens qui correspondent à vos exigences. L’expérience professionnelle de l’agent immobilier lui permettra aussi d’analyser les points forts et les points faibles d’un logement à Paris pour pouvoir mettre en place une argumentation solide pour la négociation.

Un premier achat immobilier est un projet de vie très important, qui peut à juste titre être très stressant pour un primo-accédant. Il est tout à fait naturel de se sentir angoissé, surtout s’il s’agit d’une grande ville comme Paris où le marché de l’immobilier est continuellement en tension. Quel que soit votre âge ou votre situation, vous ne devez pas vous sentir immature ou incapable face à ce genre de sentiment, qui est tout à fait normal.

Réfléchissez au type de bien parisien que vous souhaitez acquérir

Un primo-accédant est souvent une personne qui souhaite acquérir une résidence principale. Comme le bien est destiné à être un lieu de vie, il est très important de définir précisément vos exigences, notamment les caractéristiques directement en lien avec le logement. Il faut définir en amont le nombre de chambres, la surface habitable, les possibilités d’aménagement, la possibilité ou non de faire des travaux que vous souhaitez.

Les détails comme les problèmes d’agencement peuvent influer de manière très significative sur le prix d’un bien immobilier et vous permettre de faire de très bonnes affaires. En prévoyant la possibilité de faire quelques travaux, vous pourrez donc acquérir un bien moins cher par rapport au prix moyen du marché. Selon les statistiques, un primo-accédant habite le logement qu’il a acheté durant une période de trois à cinq ans.

Au-delà, il peut choisir entre plusieurs options, soit la mise en location ou la revente du bien. Pour éviter d’être pris de court, vous devez avoir une vision à long terme de votre investissement. L’accompagnement d’un agent immobilier à Paris est ainsi précieux, car il pourra vous aider à définir le potentiel d’un arrondissement, grâce à sa connaissance approfondie du secteur, de son potentiel en temps de crise, des types de bien à privilégier… Il pourra aussi vous aider à vous projeter sur les possibilités de location ou de revente du bien.

Comment savoir combien vous pouvez emprunter ?

Autrefois, il était tout à fait possible d’obtenir un financement à 110 %, c’est-à-dire que la banque pouvait prêter l’argent permettant de financer non seulement la totalité du bien, mais aussi les frais de dossier et les frais de notaire. En 2023, il est quasiment impossible de défendre ce type de dossier auprès des banques. Il est d’usage de disposer d’au moins 10 % du montant total de l’investissement en tant qu’apport personnel.

C’est en tout cas une exigence qui est demandée au primo-accédant. En effet, pour l’acquéreur qui a déjà un bien immobilier à mettre en garantie du prêt ou qui souhaite se lancer dans un investissement locatif, il est possible de négocier un emprunt à 110 %. Il faut savoir que le Haut Conseil de stabilité financière exige un taux d’endettement de 35 % au maximum.

Cela signifie que la totalité des remboursements des prêts ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Dans le cas où vous devez payer d’autres prêts en même temps et que leur échéance est prévue à plus de six mois, vous devez d’abord veiller à ce que le taux d’endettement ne soit pas dépassé une fois le prêt immobilier ajouté à l’ensemble. Dans le cas contraire, il est nécessaire de solder les autres crédits afin de pouvoir emprunter à nouveau pour l’achat d’un bien immobilier à Paris.

Décidez d’un budget et assurez-vous qu’il est réaliste

Pour décider du budget que vous allez allouer à votre projet d’acquisition d’un premier bien immobilier à Paris, il faut premièrement vous renseigner sur les prix qui y sont pratiqués. Par exemple, si vous avez dans l’idée d’acheter un appartement de 50 m² dans la capitale, vous devez gagner au moins 7 660 euros nets par mois, si vous voulez financer cet achat par un emprunt sur 20 ans, à un taux moyen de 1,35 % et avec un apport de 10 %.

Si vous voulez investir dans un bien de 75 m², votre salaire mensuel devra être de 11 492 euros net au minimum. Vous devrez alors vous acquitter de mensualités d’un montant de 3 792 euros hors assurance sur 20 ans. Il faut savoir que des aides sont mobilisables pour les primo-accédants qui remplissent les conditions d’obtention. Il y a notamment le prêt à taux zéro, le prêt patronal 1 % logement ainsi que le prêt à l’accession sociale.

Vous pouvez alors vous renseigner au sujet de ces conditions si vous désirez avoir recours à ce type de financement afin de vous offrir l’appartement de vos rêves à Paris. Il ne faut pas oublier de compter les frais supplémentaires dans l’achat d’un bien immobilier à Paris. N’omettez pas de les inclure dans votre budget pour ne pas être pris de court. Nous pouvons citer les frais de dossier, les frais d’agence, les frais de notaire, mais aussi les imprévus.

Dernière mise à jour du contenu le juillet 3, 2023 par Gerald