Acheter une maison en viager : pour qui est-ce intéressant ?

Le principal intérêt d’acquérir un bien en viager réside dans le fait que vous n’avez pas nécessairement besoin d’avancer une somme conséquente pour devenir propriétaire. Un viager occupé vous allège même des éventuels frais d’entretien de la maison que vous avez acheté, car ils seront à la charge du crédirentier (vendeur) qui occupe les lieux. Toutefois, ce type d’investissement est non sans risque. C’est pourquoi il convient de bien en comprendre le fonctionnement avant de se lancer.

Comprendre le fonctionnement de l’achat en viager

Acheter une maison en viager est comparable à une acquisition immobilière classique, à la différence près que les modalités de paiement ne sont pas similaires. Dans un achat en viager, le débirentier (acheteur) verse un bouquet au crédirentier au moment de l’acquisition du bien. Ce bouquet correspond à environ 20 ou 30 % de la valeur totale de la maison achetée en viager. Notez que cet apport n’est aucunement obligatoire, car le crédirentier est libre de choisir s’il veut percevoir ou non une somme directement lors de la vente. La valeur de cet apport est déterminée d’un commun accord entre les deux parties (le crédirentier et le débirentier). Toutefois, c’est au crédirentier d’avancer à l’acquéreur les propositions possibles. Plus le bouquet est élevé, plus la rente que percevra le vendeur par la suite sera faible. À ce sujet, l’acheteur est tenu de s’acquitter du reste de la valeur de la maison qu’il a acquise en versant au vendeur (jusqu’à son décès) une rente sous forme de mensualité.

En somme, le coût de revient du débirentier sera totalement dépendant de la durée de vie du crédirentier. C’est d’ailleurs là que réside le principal inconvénient de l’achat en viager. Ce type de transaction s’appuie sur un évènement complètement aléatoire et incertain qui est le moment du décès du crédirentier. Si ce dernier vit plus longtemps qu’il ne l’aurait lui-même prévue, le débirentier court le risque de payer une somme supérieure à la réelle valeur de la maison achetée en viager.

Pour ne pas être pris de court, il est également important de vous renseigner sur les VRD pour maison individuelle avant de faire l’acquisition d’un viager.

À qui peut profiter l’achat d’une maison en viager ?

Pendant longtemps, le viager a été qualifié de malsain ou de tabou, car il établit un contrat dont les principaux termes se basent sur la durée de vie d’une personne (le crédirentier). Avec le temps, le viager est finalement considéré comme une forme d’investissement comme tant d’autres. D’ailleurs, il présente un schéma gagnant-gagnant des deux parties. Le débirentier se constitue un patrimoine immobilier de manière plus simple et le crédirentier peut encore profiter de sa retraite dans sa maison tout en percevant une rente mensuelle ou trimestrielle jusqu’à sa mort.

Le viager occupé

Le viager occupé est le type de viager immobilier le plus répandu. En ce sens, ce type de transaction profite au crédirentier dans la mesure où cela lui permet d’occuper le bien vendu jusqu’à son décès. Le vendeur se réserve ainsi le droit d’habitation et d’usage du logement mis en viager. Il continue également à s’acquitter des différentes charges se rapportant au bien en question (taxe d’habitation, entretiens, etc.). Toutefois, il bénéficie d’une rente plus ou moins confortable qui peut lui constituer une source de revenus supplémentaire.

Achat en viager

Pour le débirentier, le viager occupé se révèle également profitable, car même s’il n’a pas encore accès à l’habitation concernée, celle-ci fait déjà partie de son patrimoine personnel. Qui plus est, il n’a pas à s’acquitter des charges inhérentes aux travaux de réparations effectuées sur le logement dès lors que le vendeur continue à y habiter. En revanche, si le crédirentier anticipe un départ de la maison (pour partir en maison de retraite par exemple), cela donne lieu à une revalorisation du taux de la rente à payer. Cette majoration est généralement estimée à hauteur de 30 %, mais ce taux reste négociable au moment de l’acquisition du bien.

Le viager libre

Plus rare, mais pas inexistant, le viager libre vous permet d’acheter une maison en viager que vous pouvez directement occuper ou mettre en location après l’acquisition. Cette forme de viager se révèle être profitable aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier. Ce dernier continue de percevoir une rente même s’il ne peut plus disposer du bien vendu. De son côté, le crédirentier peut temporairement mettre en location le bien qu’il a acquis dans l’optique d’en tirer un revenu suffisant pour couvrir une partie ou la totalité de la rente dont il doit encore s’acquitter.

Le fait est qu’il est très rare de trouver des surfaces suffisamment grandes qui soient proposées en viager libre. Sans parler du fait qu’un viager libre sera généralement plus cher comparé à un viager occupé, car vous aurez à payer pour obtenir la disponibilité immédiate du bien. D’autre part, il faut savoir que dans le cas d’un viager libre, c’est le crédirentier qui devra s’acquitter de toutes les charges liées au logement (impôts fonciers, travaux, etc.).

Le viager à terme

Plus communément appelé vente à terme, le viager à terme consiste à payer l’achat d’un bien sur une durée répartie en plusieurs mensualités. Contrairement aux formes de viager mentionnées précédemment, la durée d’acquittement de la valeur du bien acheté dans le cadre d’une vente à terme est définie et elle est limitée dans le temps. En moyenne, le règlement d’un viager à terme peut s’étaler sur 10 à 15 ans lorsque celui du viager (occupé ou libre) perdure jusqu’au décès du crédirentier.

Notez que dans le cadre d’un viager à terme, il est également possible de verser un bouquet au moment de la signature du contrat de vente. Qui plus est, le vendeur dispose d’un droit d’habitation sur le bien vendu.

Le viager à terme peut être profitable au crédirentier dans la mesure où même après son décès, le débirentier sera tenu de verser les mensualités à ses héritiers. D’autre part, il faut savoir que contrairement à la rente viagère classique, la rente mensuelle versée dans le cadre d’une vente à terme n’est pas imposable. Pour l’acheteur, un viager à terme se révèle plus rassurant, car il connaît approximativement la réelle valeur du bien qu’il achète. De plus, le versement des rentes mensuelles est fixé dans le temps.

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