Les inconvénients du bail réel solidaire : un engagement lourd

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui vise à favoriser l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Bien que le BRS présente des avantages indéniables, tels que l’accessibilité à la propriété pour les ménages aux revenus modestes, il comporte également des inconvénients et représente un engagement lourd pour les parties impliquées. Il est important de comprendre ces inconvénients pour prendre une décision éclairée en matière de BRS et évaluer si cet engagement est adapté à ses besoins et à sa situation financière.

Dans cet article, nous explorerons les inconvénients du bail réel solidaire en mettant en évidence les défis et les contraintes auxquels les propriétaires et les locataires peuvent être confrontés dans le cadre de ce dispositif.

Comprendre le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes en France. Il a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014 et permet d’acquérir un bien immobilier à un prix abordable tout en limitant la spéculation foncière.

Concrètement, le BRS fonctionne de la manière suivante : un organisme de foncier solidaire (OFS) acquiert le foncier d’un terrain, tandis que l’acquéreur achète uniquement le bâti (la construction) sur ce terrain. L’acquéreur signe alors un bail avec l’OFS, lui permettant de jouir du bien en tant que locataire, tout en ayant la possibilité de devenir propriétaire du bâti. Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, renouvelable.

L’un des principaux avantages du BRS est que le prix d’acquisition du bâti est plafonné et inférieur au prix du marché, ce qui rend l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages à revenus modestes. De plus, le BRS permet aux propriétaires de bénéficier des aides au logement, ce qui peut également faciliter leur capacité à rembourser leur emprunt et à maintenir leur niveau de vie.

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Quelques conditions strictes d’éligibilité, un défi à prendre en compte

Le bail réel solidaire, malgré ses avantages potentiels, présente aussi des inconvénients, notamment les conditions strictes d’éligibilité auxquelles les propriétaires doivent se conformer.

L’un des inconvénients majeurs du bail réel solidaire réside dans les critères stricts d’éligibilité qui doivent être respectés.

En effet, pour pouvoir souscrire à un bail réel solidaire, les propriétaires doivent généralement satisfaire à certaines conditions spécifiques, telles que des plafonds de revenus, des critères de résidence locale, et parfois même des critères d’emploi ou de situation familiale. Ces conditions peuvent exclure certains propriétaires qui ne répondent pas à ces critères, limitant ainsi l’accès au bail réel solidaire à une certaine catégorie de personnes.

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Par ailleurs, les critères stricts d’éligibilité peuvent également restreindre la liberté de choix des propriétaires en matière de propriété. Par exemple, les plafonds de revenus peuvent limiter la capacité des propriétaires à choisir une propriété dans un quartier de leur choix ou à accéder à une propriété plus grande ou mieux située. Les critères de résidence locale peuvent donc restreindre la mobilité géographique des propriétaires, les obligeant à résider dans la même zone géographique pendant toute la durée du bail réel solidaire.

Des limites trop rigides

L’un des principaux inconvénients du BRS est dans les limites de ressources imposées aux bénéficiaires. Le législateur a fixé des seuils financiers stricts pour déterminer l’éligibilité au BRS. Les ménages doivent fournir un avis d’imposition N-2 pour justifier de leurs revenus, et les plafonds varient en fonction des zones géographiques. Cette limitation peut exclure certains ménages dont les revenus sont légèrement supérieurs aux seuils fixés, rendant ainsi difficile leur accès à ce dispositif.

Par exemple, pour la zone A, qui est considérée comme la plus urbaine, le plafond de ressources est fixé à 32 562 euros par habitant, tandis que pour les zones B et C, plus périurbaines, le plafond est de 24 683 euros. Cette rigidité des limites financières peut être considérée comme un inconvénient pour les ménages qui se situent juste au-dessus de ces seuils, mais qui ont tout de même des difficultés à accéder à un logement décent sur le marché immobilier classique.

De plus, cette rigidité des limites financières peut également poser des problèmes en cas de fluctuations de revenus.

En outre, cette rigidité des limites financières peut aussi être un frein à la mobilité géographique des bénéficiaires du BRS. En cas de changement de zone géographique, les plafonds de ressources peuvent être différents, ce qui peut entraîner des difficultés pour les bénéficiaires à conserver leur logement acquis via le BRS s’ils dépassent les nouveaux seuils fixés dans leur nouvelle zone de résidence.

Contraintes liées à la revente du bien

Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété à des conditions plus abordables. Cependant, il présente aussi des inconvénients liés à la revente du bien, qui peut être un processus complexe et contraignant pour les propriétaires.

Deux personnes qui parlent d'un projet lié à la BRS
Deux personnes qui discutent d’un plan dans le cadre du bail réel solidaire

Les conditions du contrat initial doivent être respectées par le nouvel acheteur. Cela signifie qu’il doit également répondre aux critères de revenu et faire du logement sa résidence principale. De plus, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) qui gère le foncier du bien peut encadrer la plus-value réalisée lors de la vente, afin de garantir que les nouveaux acheteurs bénéficient des mêmes avantages que les propriétaires précédents. Ainsi, la marge de négociation sur le prix de vente peut être limitée, ce qui peut être perçu comme un inconvénient pour le propriétaire qui souhaite réaliser une plus-value importante lors de la revente de son bien en BRS.

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En cas de vente du bien pendant la durée du bail, le propriétaire doit céder son bien à un autre acquéreur éligible au bail réel solidaire. Cela peut limiter la possibilité de vendre le bien sur le marché ouvert et restreindre la liberté du propriétaire de choisir l’acheteur de son choix. De plus, la valeur de revente du bien peut également être encadrée par des clauses contractuelles, ce qui peut limiter la possibilité de réaliser une plus-value.

Un autre inconvénient de la revente du bien en bail réel solidaire est lié à la complexité du processus de vente. En effet, la vente d’un bien en bail réel solidaire peut nécessiter des démarches administratives spécifiques, ainsi que la coordination avec l’organisme gestionnaire du bail réel solidaire. Cela peut rendre le processus de vente plus long, plus coûteux et plus contraignant pour le propriétaire, comparé à une vente classique sur le marché immobilier traditionnel.

Le succession du bien, l’un des inconvénients du Bail Réel Solidaire

En cas de décès du propriétaire du bien en bail réel solidaire, la transmission du bien peut être soumise à des conditions spécifiques définies par le contrat de bail et par l’organisme gestionnaire du bail réel solidaire. Cela peut rendre le processus de succession plus complexe et contraignant pour les héritiers du propriétaire, comparé à une succession classique d’un bien immobilier en pleine propriété.

De plus, la succession du bien en bail réel solidaire peut également être soumise à des restrictions, notamment en ce qui concerne les héritiers éligibles au bail réel solidaire. En effet, le dispositif du bail réel solidaire vise à favoriser l’accès à la propriété des ménages modestes, et les héritiers du propriétaire du bien devront généralement répondre aux critères d’éligibilité du bail réel solidaire pour pouvoir bénéficier du maintien du bail en cours. Cela peut limiter la possibilité de transmettre le bien à tous les héritiers souhaités, si ces derniers ne remplissent pas les conditions d’éligibilité du dispositif.

Par ailleurs, la succession du bien en bail réel solidaire peut également être soumise à des contraintes financières. En effet, en cas de succession, les héritiers du propriétaire devront généralement payer les droits de succession et les éventuelles charges liées au bien, comme les frais de notaire, les charges de copropriété, etc. Cela peut représenter une charge financière pour les héritiers, notamment si les moyens financiers sont limités.

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Enfin, il est important de noter que la succession du bien en bail réel solidaire peut également être soumise à l’approbation de l’organisme gestionnaire du bail réel solidaire. En effet, celui-ci peut exercer un droit de préemption sur le bien en cas de succession, ce qui signifie qu’il peut choisir d’acquérir le bien lui-même ou de le céder à un tiers éligible au bail réel solidaire. Cela peut ajouter une dimension supplémentaire de complexité et de contrainte au processus de succession du bien.

Possibilité de redevance à l’OFS, un autre inconvénient du BRS

L’un des inconvénients du BRS réside dans le fait que les bénéficiaires du BRS peuvent être tenus de verser une redevance à l’OFS. En effet, l’OFS reste propriétaire du foncier sur lequel est bâti le bien immobilier acquis par le bénéficiaire du BRS. Ainsi, en plus du remboursement de leur prêt immobilier, les bénéficiaires peuvent également devoir s’acquitter d’une redevance auprès de l’OFS.

Cette redevance peut être perçue comme une contrainte financière supplémentaire pour les bénéficiaires du BRS. Elle peut alourdir leur charge financière mensuelle et leur capacité à gérer leur budget. En fonction des modalités de calcul de cette redevance, elle peut également augmenter au fil du temps, ce qui peut représenter une hausse des coûts pour les bénéficiaires sur le long terme.

En outre, la redevance à l’OFS peut également poser des problèmes en cas de revente du bien immobilier. Cela peut constituer un obstacle à la vente du bien, car le montant de la redevance peut représenter un coût supplémentaire pour l’acheteur potentiel, ce qui peut réduire la valeur de revente du bien et compliquer la transaction.

En conclusion, le bail réel solidaire présente des avantages significatifs en permettant l’accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Cependant, il comporte également des inconvénients et représente un engagement lourd pour les parties impliquées. Les restrictions sur la revente du bien, les obligations financières et les contraintes de gestion peuvent constituer des défis pour les propriétaires et les locataires. Il est donc essentiel de bien comprendre ces inconvénients et de peser le pour et le contre avant de s’engager dans un bail réel solidaire. Bien que le BRS puisse offrir des opportunités intéressantes, il est important de considérer attentivement les implications financières et légales avant de s’engager dans ce type de contrat.

Dernière mise à jour du contenu le avril 19, 2023 par

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2 réponses

  1. Cet article est truffé de contresens et d’erreurs, à commencer par le titre : vous annoncez un article sur le bail réel solidaire et vous continuez sur le « bail réel secondaire ». La description du bail réel solidaire que vous faites n’est pas juridiquement juste et vous induisez ainsi vos lecteurs en erreur. Je vous invite à réécrire votre article ou à le supprimer si vous ne voulez pas avoir de retours désobligés de vos lecteurs.

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