L’investissement immobilier figure parmi les placements privilégiés des Français. Pourtant, en sa qualité de placement à capital non garanti, investir dans la pierre comporte de nombreux risques. Si vous désirez obtenir une bonne rentabilité et vous garantir une plus-value au moment de revendre votre bien, il convient de vous informer au préalable sur les principaux aléas inhérents à l’immobilier locatif en France.
Sommaire
Les risques intrinsèques au marché immobilier
Investir dans un bien foncier séduit en raison du caractère tangible de l’immobilier qui a tendance à rassurer. Bon nombre de particuliers aspirent à investir dans ce secteur dans l’optique de s’octroyer une rente durable en se constituant une source de revenus via l’immobilier locatif. Cependant, la fluctuation de la rentabilité de ce type d’investissement doit prendre en compte différents paramètres comme les travaux à effectuer, les impôts, les charges récurrentes, et bien d’autres encore.
La mauvaise rentabilité du bien acquis est un risque auquel vous devez penser avant de vous lancer dans un investissement locatif. Sans une bonne analyse des frais que peut engendrer votre placement ainsi que les potentiels revenus que vous pouvez en tirer, il est possible que le bien acquis ne rapporte pas suffisamment, voire qu’il ne rapporte rien, et cela, même si vous réussissez à trouver un locataire. Dans le pire des cas, le bien mis en location risque même de devenir un véritable gouffre financier. Si vous voulez en apprendre plus sur l’investissement immobilier sans risque (ou en tout cas avec un minimum de risque), n’hésitez pas à consulter la page que nous avons construite à ce sujet.
L’un des risques majeurs relatifs à l’investissement locatif en France et auquel n’importe quel investisseur peut être confronté, c’est la dévaluation du prix du marché. Investir dans l’immobilier se révèle être risqué dans la mesure où personne ne peut prédire avec exactitude l’évolution de ce marché. Cette imprévisibilité du coût du marché foncier peut soit être favorable à l’investisseur, soit lui être défavorable. Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, une baisse du prix du marché peut vous être profitable et peut même vous permettre de réaliser une plus-value. En effet, en négociant votre prix d’acquisition, vous avez la possibilité d’anticiper une éventuelle régression des prix du marché.
La décote de la localisation de votre bien
À l’instar du marché de la transaction foncière, le secteur de l’immobilier locatif doit faire l’objet d’une étude approfondie. C’est de cette manière que vous pourrez juger de la potentielle rentabilité de votre investissement. Qui plus est, le bien acquis doit a minima donner lieu à une possible revente au même prix que lors de son achat.
Si vous espérez dégager une plus-value sur votre bien immobilier dans le cas d’une éventuelle revente, analysez au préalable le potentiel de la ville et du quartier où il est situé. Si l’endroit est amené à se développer dans un futur proche, il est possible que vous puissiez tirer des bénéfices intéressants de votre investissement. En revanche, vous devez tenir compte d’une possible décote de l’endroit où se situe votre bien. C’est un autre risque important auquel vous devez penser, car dans l’immédiat, il vous sera impossible de convertir votre investissement immobilier en espèces. Pourtant, avec le temps, la survenue d’un phénomène de paupérisation reste probable. D’où l’importance de sélectionner avec soin l’endroit où vous désirez investir.
Les risques liés aux futurs locataires
La vacance locative est la hantise des investisseurs qui se lancent dans l’immobilier locatif, et cela, à juste titre. Dès lors que vous investissez dans un bien, vous vous attendez à ce que celui-ci vous apporte un retour sur investissement par le biais des loyers. Ce qui au fil du temps vous permettra aussi de vous constituer un revenu supplémentaire. Le fait est que votre bien peut courir le risque de rester vacant sur une période prolongée. À ce moment, votre placement ne vous rapportera rien, mais en plus, il vous coûtera de l’argent. En effet, en tant que propriétaire, pour rendre votre bien attractif et fonctionnel, vous êtes dans l’obligation de l’entretenir. La vacance locative est un risque non négligeable qu’il est important d’étudier, car si l’investisseur n’a pas les épaules solides pour assumer tous les frais engendrés par le bien en l’absence d’une rentrée d’argent, il est susceptible de le revendre.
D’autre part, il convient de se pencher sur le profil des candidats à la location afin d’éviter les risques d’impayés. C’est notamment l’un des plus gros problèmes face auxquels les investisseurs locatifs peuvent être confrontés. L’immobilier locatif n’est jamais loin des locataires malintentionnés qui en plus de ne pas s’acquitter de leur loyer, se refusent à quitter l’habitation, obligeant le propriétaire à engager des procédures coûteuses pour les déloger. À part cela, en vous lançant dans un investissement immobilier, vous devez vous préparer à faire face à d’éventuels conflits avec vos locataires.
C’est néanmoins un problème qui peut facilement être évité si vous faites preuve d’intransigeance lors de la sélection de vos futurs locataires. Si vous ne portez pas une attention particulière aux profils des gens à qui vous louez votre bien, vous risquez de vous retrouver avec des dégradations conséquentes dudit bien. Ce qui implique une réhabilitation synonyme de perte financière. C’est justement afin de minimiser les pertes et de rentabiliser au mieux votre investissement qu’il vous est conseillé d’exiger une caution à vos futurs locataires avant qu’ils n’occupent les lieux. De cette manière, vous disposerez au préalable d’un dédommagement si jamais ils commettent des dégradations sur votre bien.
Les risques fiscaux
Investir dans l’immobilier locatif vous permet de profiter d’avantage fiscaux intéressants, notamment grâce à certains dispositifs tels que la loi Pinel. L’État met en place des exonérations et des déductions d’impôts avantageuses justement pour favoriser l’investissement dans le foncier et promouvoir l’immobilier locatif. Toutefois, vous devez savoir que les règles qui régissent la fiscalité des biens mis en location sont susceptibles d’être remaniées. Ce qui peut mettre en péril la rentabilité de votre projet d’investissement.
Les conditions appliquées aujourd’hui peuvent ne plus être d’actualité demain. En tant qu’investisseur, vous n’avez pas la main mise sur les éventuelles modifications qui peuvent être apportées à la fiscalité. Ces dernières peuvent très bien nuire à votre investissement comme c’est le cas de l’impôt sur la fortune immobilière.
La rentabilité de votre investissement immobilier peut facilement être altérée par une simple modification d’un paramètre. Prenez par exemple l’application d’une augmentation des taxes foncières qui vient directement impacter les dépenses relatives à votre bien en locatif. Pour cette raison, vous ne devez pas baser votre investissement dans l’immobilier locatif sur les éventuelles déductions fiscales qui risquent de ne plus être effectives à terme.
Dernière mise à jour du contenu le mai 23, 2022 par Gerald
